Lección Derecho Empresarial

Contrato de arrendamiento de local de negocio: nociones generales, formalización del contrato y posteriores modificaciones

1) ¿Qué es un "local de negocio"?.

Dado que ni el Código Civil (art. 1.542 y ss. sobre "El Contrato de Arrendamiento") ni la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU en lo sucesivo- proporcionan una definición de arrendamiento de local de negocio vamos a entresacarla de ambos textos legales como el contrato por el que una persona/s se obligan a ceder a otra/s el goce o uso de una edificación (art. 3.1º LAU) urbana (art. 1 LAU) cuyo destino primordial sea ejercer en ella una actividad económica, por tiempo determinado y precio cierto.

Esta definición no solo nos va a permitir acotar el objeto de estudio de nuestra lección sino también distinguir el arrendamiento de local de negocio de otras figuras jurídicas que pueden llevarnos a confusión.

Así el arrendamiento de local de negocio es diferente al arrendamiento de industria o negocio que, según la definición contenida en el art. 3.1º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 -aprobado por el Decreto 4.104/64, de 24 de diciembre-, existe cuando el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.

Igualmente el arrendamiento que estudiamos es distinto a los arrendamientos de solares, en los cuales el objeto del contrato es el hecho determinante de su exclusión o no de la LAU, es decir, queda excluido de la aplicación de la LAU el contrato en el cual lo que se arrienda es un solar donde no existe edificación alguna y si existiera dependerá, a su vez, de sí lo que ha sido objeto de arriendo ha sido una edificación que se encuentra ubicada en un solar (LAU) o un solar donde existe una edificación (excluido de la LAU).

Más difícil es determinar si nos encontramos ante un arrendamiento de local de negocio o ante un arrendamiento de vivienda en aquellos supuestos de arrendamientos mixtos, es decir aquellos arrendamientos únicos en los que concurren distintas finalidades, por poner un ejemplo, la de vivienda y la de ejercicio de una profesión. En estos casos deberemos estar al que sea el uso o destino primordial -vivienda o actividad económica- de la finca si la voluntad de las partes no ha sido expresada de manera suficientemente clara en el contrato para determinar si estamos ante uno u otro tipo de arrendamiento.

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2) Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de local de negocio

Antes de comenzar debemos matizar que nos vamos a referir, en todo momento, a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del día 1 de enero de 1.995 (fecha de entrada en vigor de la última LAU de 1.994), dejando el estudio de los anteriores a dicha fecha y aún vigentes para otra lección.

Del mismo modo, aún cuando el marco legal fundamental a tener en cuenta sea primordialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 (LAU), existen otras disposiciones legales que afectan a los contratos de arrendamiento de local de negocio como, por ejemplo, el Real Decreto 297/96, de 23 de febrero, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos o el Real Decreto-Ley 1/98, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, etc.

"Régimen aplicable 1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo…
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos" (art. 4 LAU).

La LAU ya en su preámbulo proclama que …en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda (donde se incluyen los arrendamientos de local de negocio), la Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

En consecuencia y siguiendo lo dispuesto en el art. 4.1º y 3º LAU, el legislador ha querido conceder plena libertad a las partes para llevar a cabo el arrendamiento y así instituye legalmente el predominio del principio de autonomía de la voluntad de los contratantes en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda -donde, hemos dicho, se incluyen los arrendamientos de local de negocio- que se regirán, en primer lugar, por imperativo legal por los art. 36 y 37 del Título IV de la LAU -que solo hacen referencia a la fianza y a la formalización del arrendamiento- y los art. 38 a 40 del Título V -que tratan de los procesos arrendaticios-; en segundo lugar, por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU (que contiene siete artículos) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Como dice Robert Blanquer ("El proyecto de la LAU", La Ley, 26/04/94) "los contratos bien hechos en los que se describen y pactan todas las alternativas, protegerán el patrimonio, evitarán pleitos y convertirán en sencillos los que se planteen".

3) Formalización del contrato de arrendamiento de local de negocio

"Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado" (art. 37 LAU).

A.- Del contenido del artículo precedente se deduce que el arrendamiento de local de negocio no está sujeto a ninguna formalidad y, en consecuencia, puede ser concertado verbalmente o por escrito, en documento público o privado. Por supuesto si se pretende inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad el contrato deberá constar en escritura pública notarial o elevar a escritura pública el documento privado.
Además, según dispone el art. 1.555.3º CC., los gastos que ocasione la formalización del contrato serán, salvo que se haya pactado otra cosa, de cuenta y cargo del arrendatario.
En cualquier caso es siempre aconsejable la constancia documental del contrato no solo para acreditar fácilmente su existencia y la de las estipulaciones contractuales que contenga sino también para introducir aquellas cláusulas que pueda interesar a cualquiera de los contratantes incluir.

B.- Si el contrato de arrendamiento es plasmado en documento, tanto lo sea por compulsión de una de las partes a la otra como porque ambas quieren que sea otorgado por escrito, deberá incluir necesariamente una serie de datos, en primer lugar, la identidad de los contratantes.
Por un lado, al arrendador -"al que se obliga a ceder el uso de la cosa"- no se le exige otra capacidad que la requerida con carácter general para contratar, por tanto pueden, por ejemplo, los mayores de dieciocho años (art. 322 CC), los menores emancipados o habilitados de edad con consentimiento de padres o curador (art. 323 CC), los mandatarios (art. 1.713 CC), el albacea expresamente autorizado por el testador (art. 901 CC), los extranjeros (art. 27 CC), las personas jurídicas (art. 38 CC), etc,. Sin embargo el art. 1.548 CC establece que ni los padres ni los tutores, respecto de los bienes de los menores e incapacitados, ni los administradores de bienes que no tengan poder especial, podrán dar en arrendamiento las cosas por un plazo superior a seis años.
Por otro lado, al arrendatario -"al que adquiere el uso de la cosa"- tampoco se le hace ninguna referencia especial, entendiendo que debemos estar, del mismo modo que al anterior, a las exigencias legales de la capacidad general para contratar y obligarse.

C.- En cuanto a la identificación de la finca arrendada nos remitimos a lo estudiado en el apartado 1º.

D.- El tercer elemento a consignar en el documento mediante el cual se formalice el contrato será la duración del arriendo.
La LAU deja plena libertad a los contratantes, siguiendo la tónica general de la regulación de esta clase de arrendamientos, para que acuerden la duración del contrato, es decir, no existe ningún plazo mínimo de duración.
Pero una vez concluido el plazo contractual debemos tener en cuenta que se pone en marcha la tácita reconducción en virtud del art. 1.566 CC "si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establece el art. 1.581 CC, a menos que haya precedido requerimiento", estableciendo, a su vez, el art. 1.581 CC para aquellos supuestos en los que no se ha determinado plazo de duración en el contrato que "se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".

E.- Por último la renta inicial, los conceptos que con ella se integra y la fianza como las cuestiones podríamos denominar "estrictamente económicas" que se incluyen en el contrato de arrendamiento.
La renta será la que libremente estipulen las partes. Igual libertad poseen los contratantes para acordar el periodo (quincenal, mensual, bimensual, etc.), lugar y procedimiento de pago de la renta (en metálico, mediante domiciliación bancaria, por compensación, prestación de servicios, etc.) así como su régimen de actualización (aunque en la mayor parte de los casos se realice mediante la adecuación anual del canon arrendaticio a las variaciones del IPC).
Esta libertad de pacto que respira toda la regulación legal de los contratos de arrendamiento de local de negocio llega a permitir a los contratantes determinar, de forma general o particular, los conceptos cuyo pago asume el arrendatario -y que no son el de renta- así como la forma de pago, nos estamos refiriendo a los gastos generales y a los servicios que soporta individualmente la finca.
La exigencia y consecuente prestación de fianza será obligatoria en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta en los arrendamientos que estudiamos (art. 36.1º LAU), dejando a la libertad de las partes su posterior actualización una vez transcurridos los primeros cinco años de arrendamiento (art. 36.3º LAU).

4) Esquema de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Modificaciones en los sujetos contratantes.

Aprovechando el esquema seguido por la propia LAU procederemos a explicar los artículos que contiene de especifica aplicación a los arrendamientos de local de negocio (Título III). De todos modos, hay que volver a recordar la libertad que otorga la Ley a las partes para que estas en ejercicio de su autonomía pacten lo que estimen oportuno, volver a señalar que es a falta de pacto cuando procede aplicar de forma supletoria el Título III de la LAU y destacar que la Ley no agota la supletoriedad a dicho título sino que expresamente señala que, en defecto de norma, se aplica el Código Civil.

IV.1) Subrogación por causa de muerte del arrendatario.

"En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario". (art. 33 LAU)
Dada la libertad de pacto proclamada en el art. 4.3º de la LAU los contratantes pueden acordar la renuncia por parte del arrendatario a este derecho de subrogación por fallecimiento, aunque dicha renuncia deba expresamente recogerse en el contrato (art. 4.4º LAU). Igualmente cabe limitar o ampliar este derecho a otros supuestos en consonancia con el citado principio de libertad de pacto, por ejemplo, al socio del arrendatario fallecido que, en principio, no se subroga por mandato legal en la posición del fallecido a no ser que expresamente lo acuerden las partes contractuales.
Si pasados los dos meses el arrendador no recibiera ninguna comunicación el contrato de arrendamiento quedaría extinguido y recibiéndola el heredero o legatario se colocaría en la misma posición que ocupaba su causante en el arrendamiento sucediéndole en sus derechos y obligaciones.

IV.2) Subarriendo y cesión del contrato.

"1.Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10% de la renta en vigor en el caso de producirse un subarrendamiento parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3.No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4.Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado" (art. 32 LAU).

Este artículo se refiere a aquellos supuestos en los que el arrendatario transmite a un tercero (cesionario) su posición en el contrato subrogándose este en todos los derechos y obligaciones del primero -cesión de contrato-, o bien se produce un cambio en la persona del arrendatario porque este arrienda, a su vez, el local a un tercero (subarrendatario) -subarrendamiento-. En el primero de los casos la relación arrendaticia queda establecida entre dos sujetos arrendador/cesionario, mientras que en el segundo de los supuestos entre tres arrendador/arrendatario-subarrendador/ subarrendatario.

Debemos partir de la base de que parecen ser sólo susceptibles de cesión y subarriendo sin necesidad de obtener el consentimiento del arrendador los locales en los que se ejerza "una actividad empresarial o profesional" (no, por tanto, recreativas, asistenciales o culturales que no persigan ánimo de lucro), independientemente de la obligación de notificárselo fehacientemente.

La primera consecuencia para el arrendador es que podrá elevar la renta en vigor (es decir, la pactada con los incrementos que se hubiesen producido por la aplicación del sistema de actualización) aunque, como viene siendo habitual, mediante pacto se puede o bien excluir la aplicación de dicha elevación de renta o bien acordar otros porcentajes.

También debemos matizar que aunque la propia LAU no considere cesión de contrato de arrendamiento aquellos supuestos en los que se produzca la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, deberá notificársele al arrendador a fin de que ejerza su derecho a elevar la renta en vigor dado que, ante la falta de notificación, puede resolver de pleno derecho el contrato en base al art. 35 LAU.

IV.3) Enajenación de la finca arrendada.

"El adquiriente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquiriente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria" (art. 29 LAU).

La regla general que contiene este artículo es que se produce la subrogación del adquiriente en los derechos y obligaciones del arrendador, siendo la excepción que no se produzca dicha subrogación y, en consecuencia, en caso de enajenación del local se pueda extinguir el arrendamiento.

En definitiva, el adquiriente se subroga en el contrato salvo que desconozca el arrendamiento, así si el mismo no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad ni consta su existencia en la escritura de compraventa no se subroga en el arrendamiento dado que lo desconoce (un contrato privado, en este caso de arrendamiento, no puede afectar a terceros no intervinientes), pero si el arrendamiento ha sido inscrito o aún no siéndolo consta en la escritura de compraventa del local, el adquiriente queda obligado dado que conoce la existencia del arriendo.

Desde este punto de vista a ambas partes contractuales les interesa pactar sobre estos supuestos, les interesa que el contrato se otorgue en escritura pública y se inscriba posteriormente en el Registro de la Propiedad. Al arrendador porque, de este modo, el pacto le permite vender mejor a un tercero la finca ya que este puede resolver el contrato de arrendamiento y al arrendatario porque en un arrendamiento a largo plazo, que suele suponer una fuerte inversión económica, puede evitar el peligro de la aplicación del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Al no tener este precepto legal carácter imperativo puede pactarse entre las partes la extinción del contrato en estos supuestos de enajenación del local.

IV.4) Derecho de adquisición preferente en caso de venta del local.

"1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el art. 1.518 CC, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquiriente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al codueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos.
Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art. 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente solo sobre la vivienda
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble solo existiera una vivienda el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será valido en contratos de duración pactada superior a cinco años" (art. 25 remitido por el art. 31 LAU).

El derecho de adquisición preferente es único pero se le denomina de un modo u otro en función de cuando sea ejercitado, antes (tanteo) o después (retracto) de la venta de la finca. Su finalidad es conceder prioridad al arrendatario, ante terceras personas, para la adquisición del local arrendado.

Como ocurre con el resto de los derechos establecidos en la LAU para los contratos de arrendamiento de local de negocio las partes pueden pactar la renuncia a este derecho o modificarlo según les convenga (siempre teniendo en cuenta el párrafo 8º del artículo 25), lógicamente en caso de ausencia de pacto se aplicará la regulación contenida en el art. 25 precedentemente transcrito.

Debemos comenzar matizando que estamos ante supuestos de venta del local arrendado y, como mucho, la Jurisprudencia ha venido ampliando los supuestos de aplicación a las ventas judiciales (donde se produce la transmisión forzosa del local como consecuencia de una ejecución judicial o incluso administrativa) y a las ventas de derechos reales sobre los locales (tales como usufructo, nuda propiedad, etc.).

El plazo de ejercicio del derecho de adquisición preferente será de treinta días naturales, en el derecho de tanteo contados desde el día siguiente en el que se notifique al arrendatario en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y demás condiciones y en el derecho de retracto contados a partir del día siguiente a la notificación fehaciente que el adquiriente debe hacer al arrendatario de las condiciones esenciales en las que se efectúo la compraventa. En ambos casos este plazo de treinta días naturales es de caducidad y no de prescripción lo que conlleva que no cabrán interrupciones en su computo, es decir, sino se ejercita el tanteo o el retracto dentro del plazo legal el derecho se extingue por preclusión temporal.

Además el ejercicio del derecho de retracto, en virtud de lo dispuesto en el art. 1.518 del CC, exige que el arrendatario consigne o pague el precio estipulado en la escritura, así como los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, y ello a fin de que al comprador -a quien se le priva de adquirir- no se le perjudique.

También debemos tener en cuenta que si no se ejerce el derecho de tanteo no podrá ejercerse después el de retracto, es decir, la inactividad del inquilino ante el ejercicio del primer derecho excluye la posibilidad de acogerse al segundo -no pueden ejercitarse ambos derechos si no uno u otro-, salvo lógicamente que las condiciones de la compraventa no fueran las inicialmente notificadas.
Este derecho de adquisición preferente descrito en la LAU es prioritario, según dispone el párrafo 4º, por ejemplo, al derecho de retracto del colindante (art. 1.513 CC), del coheredero (art. 1.067 CC), el enfitéutico (art. 1.636 CC), etc., pero no así al del condueño del local y al convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
El propio artículo 25 en su párrafo 7º excepciona dos supuestos en los cuales no cabe el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

5) Resumen

Tan importante para nuestro negocio es el tamaño, la ubicación o los servicios de que dispone el local donde vamos a desarrollar nuestra actividad como conocer y entender las condiciones contractuales a las que nos vamos a someter a la hora de firmar el contrato de arrendamiento. Todo contrato está vivo y sufre muy diversas vicisitudes a lo largo de los años, en consecuencia, debemos estar preparados para ellas y ser tan puntillosos a la hora de firmar como posteriormente; la finalidad de todo esto es evidente: a veces se pierden derechos porque se desconocen o no se sabe como ejercitarlos. Esto es lo que hemos intentado dar a conocer.

6) Bibliografía

"Guía Jurídica de la empresa", Ed. Cinco días, Cuatrecasas Abogados, 1.998.
"El arrendamiento de local de negocio", Fco. Javier y José Luis García Gil.
"Arrendamientos Urbanos", Ed. Bosch, Pedro L. Yúfera Sales, 2.000.
"Comentarios a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos", Ed. J.M. Bosch Editor S.A., J.V. Fuentes Lojo, 1.995.
"Análisis de los arrendamientos Urbanos desde la nueva Ley 29/1.994", Ed. Colex, Juan Ramos Nieto, 1.996.
"Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos", Ed. Aranzadi, Rodrigo Bercovitz y Rodríguez Cano, 1.995.
"Todo sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos", Ed. Praxis, 1.994.
"Comentarios a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos", Ed. Tirant Lo Blanch, 1.994.