Préstamo hipotecario

La característica distintiva de estos préstamos es la garantía que asegura la operación, es decir, el inmueble que queda hipotecado, y en caso de impago por parte del prestatario, el banco se resarce de la deuda pendiente vendiendo, a través de subasta pública, el bien afecto al contrato de préstamo.

El hecho de que el préstamo esté respaldado por una garantía real, implica que el tipo de interés aplicado sea inferior al que se ofrece para préstamos con garantía personal. No obstante, el banco realizará el estudio previo a la concesión, del patrimonio y solvencia del solicitante, sea persona física o jurídica.

En base a este estudio y a la tasación del inmueble, se limita el importe máximo del préstamo, concediendo, en general, una cuantía inferior al 100% del valor del bien.

El plazo, al igual que el importe, es superior al otorgado en préstamos personales, y depende de la modalidad de préstamo que se haya seleccionado y de la cuota periódica a pagar.

Comparativamente, los gastos anexos al hipotecario, son mas elevados que los soportados por otros préstamos, gastos que al distribuirlos en más largo plazo de tiempo, financieramente diluyen su efecto en el cálculo del TAE.

Surgen unos gastos con antelación a la formalización del contrato de préstamo: la tasación del inmueble y la comprobación del estado de cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad que corresponda. Otros gastos derivados de la constitución del préstamo, son las comisiones de apertura y estudio, el notario como fedatario público, la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras de préstamo hipotecario, los impuestos de actos jurídicos documentados recaudados por cada comunidad autónoma, un porcentaje sobre el valor de la responsabilidad hipotecaria, la gestoría encargada tramitar las gestiones anteriores, gasto éste que aunque pueda parecer accesorio, en general, es ineludible, del mismo modo que los seguros de vida de los titulares y de incendios del bien hipotecado.

Otra comisión, negociable, al igual que las ya mencionadas, y como en el caso de los préstamos personales, es la de amortización parcial y cancelación total anticipada de la operación.

Conforme se pagan las cuotas del préstamo, se va amortizando el capital prestado, y no se puede reutilizar, pero una vez devuelta la totalidad de la hipoteca concedida, el inmueble queda libre de cargas, por lo que de nuevo puede servir como garantía para financiar otra operación.

Existen una serie de ventajas, frente a otras operaciones, de beneficiarse de los cambios en las condiciones de mercado, como la posibilidad de negociar una novación y pactar los nuevos requisitos, por ejemplo, bajada del tipo de interés, y la subrogación a otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones, en cualquiera de los dos casos, resulta imprescindible calcular el coste que conllevan para decidir si interesa llevarlas a cabo.